1. 지분쪼개기 조합설립인가
주식회사 OO종합건설 등은 2008. 7. 2.경부터 2018. 11. 6.경까지 주택재개발 사업시행예정구역(서울 성북구 장위3동) 내에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 지분을 임직원이나 지인 등 총 209명에게 매매, 증여 등을 원인으로 지분소유권이전등기를 마쳤다.
그런데 그중 194명의 지분이 토지는 0.076/152 내지 10/6300(면적은 모두 1㎡ 이하임), 건축물은 0.1/32.29 내지 4/98.51에 불과하였다.
피고 서울특별시 성북구청장은 2019. 5. 9. 토지 또는 건축물 소유자 512명 중 391명의 동의(동의율 76.37%)가 있었다고 보아 조합설립을 인가하는 처분을 하였다.
원고들(이 사건 사업시행예정구역 내 거주하는 주민들)은 토지등소유자 4분의 3 이상의 동의를 얻지 못하였다고 주장하면서 조합설립인가처분의 취소를 구하였다.
관련 규정
구「도시 및 주거환경정비법」(2019. 4. 23. 법률 제16383호로 개정되기 전의 것, 구 도시정비법)
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
9. “토지등소유자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. (단서 생략)
가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
제35조(조합설립인가 등) ② 재개발사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.
1. 정관
2. 정비사업비와 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류
3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류
제36조(토지등소유자의 동의방법 등) ① 다음 각 호에 대한 동의(동의한 사항의 철회 또는 제26조제1항제8호 단서, 제31조제2항 단서 및 제47조제4항 단서에 따른 반대의 의사표시를 포함한다)는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(지장)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다.
8. 제35조제2항부터 제5항까지의 규정에 따라 조합을 설립하는 경우
④ 제1항, 제2항 및 제12조에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
「도시 및 주거환경정비법」시행령(도시정비법 시행령)
제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) ① 법 제12조제2항, 제28조제1항, 제36조제1항, 이 영 제12조, 제14조제2항 및 제27조에 따른 토지등소유자(토지면적에 관한 동의자 수를 산정하는 경우에는 토지소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.
1. 주거환경개선사업, 재개발사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 의할 것
가. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것. (단서 생략)
다. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. (단서 생략)
⇒ 도시정비법령에서는 토지면적을 기준으로 한 동의요건과 별도로 토지 또는 건축물의 소유자를 기준으로 한 동의요건을 갖출 것을 요구하면서, 조합설립과 관련한 토지등소유자의 전체 의사가 왜곡되지 않도록 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법에 관하여 구체적으로 규정하고 있다.
2. 지분쪼개기 동의정족수 산정 판단
가. 1심의 판단
1심은 주식회사 OO종합건설이 인위적으로 토지등소유자의 수를 늘리기 위하여 토지 및 건축물의 소유자를 달리하는 방식, 즉 소위 ‘지분 쪼개기’ 방식을 사용하였다고 인정할 증거가 없다고 하였다. [원고들 패]
나. 2심의 판단
다음과 같은 이유로 그 토지등소유자들은 재개발조합설립에 관한 동의율 요건을 산정함에 있어서 전체 토지등소유자의 수 및 동의자 수에서 각 각 제외함이 타당하다. [원고들 패]
주식회사 OO종합건설이 토지 또는 건축물의 과소지분을 그 임직원이나 지인 등에게 명의신탁하거나 통정하여 형식적으로 매매, 증여 등을 원인으로 하여 소유권이전등기를 마치는 이른바 ‘지분 쪼개기’ 방식으로 토지등소유자 수를 인위적으로 늘렸고, 그 토지등소유자들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하였다고 인정할 수 있다.
구 도시정비법에서 정한 동의율 요건을 잠탈하기 위해 위와 같은 ‘지분 쪼개기’ 방식으로 늘어난 토지등소유자들은 재개발사업에 대한 자유로운 의사결정권을 행사할 수 있는 토지등소유자에 해당한다고 할 수 없다고 보아야 한다.
3. 재개발조합설립 시 지분쪼개기로 동의정족수 미달을 주장한 사건
가. 대법원, 지분쪼개기는 탈법행위로 늘어난 토지소유자의 정족수 배제
대법원 2023. 8. 18. 선고 2022두51901 판결은, 재개발조합설립 단계에서의 소위 ‘지분쪼개기’ 사건에서 인위적으로 늘어난 토지등소유자 194명과 그중 조합설립 동의서를 제출한 185명은 조합설립에 관한 동의율 요건을 산정 시 전체 토지등소유자 수 및 동의자 수에서 각 제외되어야 한다는 이유로, 토지등소유자 512명 중 동의자 391명의 동의를 받았다고 보아 조합설립을 인가한 처분을 취소한 원심판단을 수긍하여 상고를 기각하였다. [원고들 패]
나. 관련 법리
1) 오로지 재개발조합설립을 위한 동의정족수를 충족하게 하기 위한 목적 등으로 형식적인 증여, 매매 등을 원인으로 하여 밀접한 관계에 있는 사람 등 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마치는 방식을 통하여 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것이 탈법행위에 해당하는지 여부(적극) 및 동의정족수 산정 시 위와 같이 늘어난 토지등소유자들이 전체 토지등소유자 및 동의자 수에서 제외되어야 하는지 여부(적극)
구 「도시 및 주거환경정비법」(2019. 4. 23. 법률 제16383호로 개정되기 전의 것) 및 동 시행령의 규정 내용과 취지, 체계, 조합설립인가처분의 법적 성격 등을 종합하면, 오로지 재개발조합설립을 위한 동의정족수를 충족하게 하거나 재개발사업 진행 과정에서 주도적 지위를 차지하기 위한 목적으로 형식적인 증여, 매매 등을 원인으로 하여 밀접한 관계에 있는 사람 등의 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마치는 방식을 통하여 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것은 조합설립을 위한 동의정족수 및 동의자 수 산정 방법을 엄격히 규정하고 있는 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 볼 수 있다. 따라서 위와 같이 늘어난 토지등소유자들은 동의정족수를 산정함에 있어서 전체 토지등소유자 및 동의자 수에서 제외되어야 할 것이다.
2) 과소지분의 형식적 이전을 통해 인위적으로 부풀린 토지등소유자들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 행위를 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위로 판단하기 위한 기준
이처럼 과소지분의 형식적 이전을 통해 인위적으로 부풀린 토지등소유자들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것이 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 보기 위해서는, 토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율 및 면적, 과소지분을 취득한 명의자가 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액, 과소지분을 취득한 경위와 목적 및 이전 시기, 과소지분을 취득한 데에 합리적 이유가 있는지 여부, 과소지분 취득자들이 토지등소유자의 수에 산입됨으로써 전체 토지등소유자의 수에 미친 영향, 과소지분 취득자들이 조합설립에 동의하는 의사를 표명한 정도 및 그 의사가 조합설립을 위한 동의정족수에 미친 영향, 과소지분 취득자와 다수 지분권자의 관계 등 관련 사정을 종합하여 개별 사안에 따라 구체적으로 판단하여야 한다.
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