A, B, C은 2001.경 토지 및 건물(이 사건 부동산)을 매수하는 내용의 계약서(이하 ‘이 사건 계약서’라 한다)를 작성하고, 2001.경 이 사건 부동산의 지분 비율로 각 소유권이전등기를 마쳤다.
A, B, C은 2018.경 J와 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하고, 2019.경 소유권이전등기를 마쳐주었다.
A, B, C은 실지취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 아래 표와 같이 환산취득가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다.
피고 세무서장 X는 A, B, C이 부동산임대업을 영위하는 일반과세사업자로서 이 사건 부동산의 취득가액이 장부상 확인되므로 장부가액을 이 사건 부동산의 실지거래가액으로 하여, 2021.경 B 들에게 2019년 귀속 양도소득세를 경정ㆍ고지하였다(이 사건 처분).
※ 이해를 위하여 사실관계를 수정함
A, B, C은 X가 실지취득가액으로 본 장부가액은 공시지가에 의해 추론되는 당시 ‘시가’보다 현저히 낮고, ‘다운계약서’의 작성이 일반적이었던 당시 상황 등을 고려하면 이 사건 계약서에 기재된 매매가액은 오히려 실질적인 거래가액보다 낮은 가액이라고 주장하며 이 사건 처분의 취소를 구하는 소를 제기하였다.
법원은, 이 사건 계약서에 기재된 매매대금을 기초로 하여 산정한 금액은 이 사건 부동산 취득 당시의 실지거래가액에 해당한다고 봄이 타당하다고 보고 청구를 기각하였다(A, B, C 패소).
법원은, 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는데, 이 사건 계약서의 기재 내용을 부정할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 이상, 그 기재와 같이 이 사건 부동산을 취득한 것으로 인정된다고 하였다.
A, B, C은 이 사건 계약서는 이른바 ‘다운계약서’로 세금 절약을 위하여 매매대금을 일부러 줄여서 기재된 것이라고 주장하였다.
이에 법원은, A, B, C은 다른 계약이 체결되었음을 인정할만한 당사자 간 확인서 등 객관적인 자료 등을 전혀 보유하고 있지 않아 이 사건 계약서와 다른 사정을 증명하지 못하였다고 하였다.
나아가 이 사건 부동산의 취득가액을 실지거래가액으로 한 것이 불합리하다는 사정이 없다면 A, B, C이 주장하는 소급감정가액은 이 사건 부동산의 취득가액으로 고려하기 어렵고, 오히려 A, B, C의 주장대로 이 사건 계약서에도 불구하고 소급감정가액이나 환산취득가액을 기준으로 양도차익을 인정한다면, A, B, C의 자의에 따라 취득가액을 신고ㆍ납부하여 고액의 양도소득세를 탈세할 수 있는 수단으로 이용될 우려가 있다고 하였다.