1. 집합건물법 구분소유자 아닌 대지 공유자 부당이득반환청구
가. 집합건물 대지의 공유관계에서는 민법상 공유물에 관한 일반 법리가 그대로 적용되지 않아
공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용ㆍ수익할 수 있으므로 공유토지의 일부를 배타적으로 점유하면서 사용ㆍ수익하는 공유자는 그가 보유한 공유지분의 비율에 관계없이 다른 공유자에 대하여 부당이득반환의무를 부담한다. 그런데 일반 건물에서 대지를 사용ㆍ수익할 권원이 건물의 소유권과 별개로 존재하는 것과는 달리, 집합건물의 경우에는 대지사용권인 대지지분이 구분소유권의 목적인 전유부분에 종속되어 일체화되는 관계에 있으므로, 집합건물 대지의 공유관계에서는 이와 같은 민법상 공유물에 관한 일반 법리가 그대로 적용될 수 없고, 이는 대지 공유자들 중 구분소유자 아닌 사람이 있더라도 마찬가지이다.
집합건물에서 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 그 대지 전부를 용도에 따라 사용ㆍ수익할 수 있는 적법한 권원을 가지므로, 구분소유자 아닌 대지 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초하여 적정 대지지분을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용ㆍ수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 봄이 타당하다(대법원 2023. 3. 16. 선고 2022다286328 판결).
나. 전유부분의 면적비율에 상응하는 적정 대지지분 또는 그에 부족한 과소 대지지분자에게 부당이득반환 청구
전유부분의 면적비율에 상응하는 적정 대지지분 또는 그에 부족한 과소 대지지분을 가진 구분소유자가 구분소유자 아닌 대지 공유자에 대하여 대지의 사용・수익에 따른 부당이득반환의무를 부담하는지 여부(원칙적 적극) 및 부당이득반환의무를 부담하는 경우 그 범위(= 적정 대지지분에서 부족한 지분의 비율에 해당하는 차임 상당)
집합건물의 구분소유자들이 건물의 대지 중 일부 지분만 가지고 있고 구분소유자 아닌 대지 공유자가 나머지 지분을 가지고 있는 경우에, 구분소유자 아닌 대지공유자는 대지 공유지분권에 기초하여 구분소유자 중 자신의 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분(이하 ‘적정 대지지분’이라 한다)을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용ㆍ수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결 참조).
그러나 적정 대지지분보다 부족한 대지 공유지분(이하 ‘과소 대지지분’이라 한다)을 가진 구분소유자는, 과소 대지지분이 적정 대지지분에 매우 근소하게 부족하여 그에 대한 부당이득반환청구가 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 있는 경우, 구분건물의 분양 당시 분양자로부터 과소 대지지분만을 이전받으면서 건물 대지를 무상으로 사용할 수 있는 권한을 부여받았고 이러한 약정이 분양자의 대지지분을 특정승계한 사람에게 승계된 것으로 볼 수 있는 경우, 또는 과소 대지지분에 기하여 전유부분을 계속 소유ㆍ사용하는 현재의 사실상태가 장기간 묵인되어온 경우 등과 같은 특별한 사정이 없는 한, 구분소유자 아닌 대지공유자에 대하여 적정 대지지분에서 부족한 지분의 비율에 해당하는 차임 상당의 부당이득반환의무를 부담한다고 봄이 타당하다.
대법원 2023. 9. 14. 선고 2016다12823 판결은, ① 전유부분 면적비율에 상응하는 적정 대지지분을 가진 구분소유자인 피고는 원고들에 대하여 부당이득반환의무를 부담하지 않고, ② 적정 대지지분보다 부족한 과소 대지지분을 가진 구분소유자들인 피고들은, 과소 대지지분이 적정 대지지분에 매우 근소하게 부족하다거나, 과소 대지지분에 기한 전유부분의 소유・사용 등 현재의 사실상태가 장기간 묵인되어 왔다고 볼만한 사정이 있다거나, 각 구분건물에 대한 소유권이전등기를 마칠 당시 과소 대지지분만으로 대지를 무상사용할 수 있는 권한을 부여받았다는 등의 특별한 사정이 없으므로, 원고들에 대하여 적정 대지지분에서 부족한 지분의 비율에 한해서 부당이득반환의무를 부담한다고 판단하여, 이와 달리 판단한 원심판결(아래 2심)을 일부 파기・환송함
⇒ 2심은, 각 구분건물의 소유자들인 피고들 등이 구분소유자 아닌 대지 공유자들인 원고들에 대하여 각 구분건물의 전유부분 면적비율에 상응하는 면적에 따른 차임 상당액의 부당이득반환의무를 부담한다고 판단하였다.
다. 집합건물의 대지사용권 없는 전유부분 공유자의 부당이득반환의무
1) 전유부분 전체에 부당이득 반환 의무 있다
집합건물의 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 아무런 법률상 원인 없이 전유부분의 대지를 점유하고 있으므로 그 대지 중 그 소유인 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 면적에 대한 임료 상당의 부당이득을 얻고, 위 대지권으로 등기되어야 할 지분의 소유자는 같은 금액 상당의 손해를 입게 된다. 따라서 다른 특별한 사정이 없는 한 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 위 지분의 소유자에게 위 부당이득을 반환할 의무가 있다(대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 72786 판결 등 참조). 이때 그 전유부분을 공유하고 있는 사람의 부당이득반환의무는 특별한 사정이 없는 한 불가분채무이므로, 일부 지분만을 공유하고 있더라도 그 전유부분 전체 면적에 관한 부당이득을 반환할 의무가 있다(대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결 등 참조).
2) 전유부분의 일정 범위를 점유, 점유부분에 상응하는 부당이득반환의무 개별적 부담
한편 집합건물과 대지의 권리관계, 그 점유 및 이용 현황 등에 비추어 전유부분의 소유자가 집합건물의 전체 대지를 전유면적 비율대로 점유하는 것이 아니라 그 전유부분이 위치한 일정 범위의 대지에 한정하여 그와 같은 상황에 있는 다른 전유부분 소유자들과 함께 점유하는 것으로 인정되는 예외적인 경우, 대지사용권 없는 전유부분 소유자는 그 전유부분이 위치한 대지의 소유자에게 그 대지의 임료 상당액 중 그 대지상에 있는 전유부분들의 전체 면적에서 그 전유부분이 차지하는 면적의 비율에 따라 안분한 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
이때 그 전유부분에 관하여 전유부분들의 전체 면적에 관한 공유지분등기의 형식으로 등기가 이루어졌다고 해도 실제로는 그 전유부분이 단독 소유라면 그 전유부분 소유자가 얻는 부당이득은 전유부분의 소유를 위해 그 면적 비율에 따라 대지를 점유․사용함으로써 발생한 것으로 이를 불가분적 이득이라고 볼 수 없으므로 그 전유부분에 상응한 부당이득반환의무를 개별적으로 부담한다.
3) 상가건물 개별 점포 구분소유자들은 공동 점유, 안분하여 부당이득반환 의무 있어
이 사건 상가건물은 집합건물법에 따른 집합건물등기를 하였는지 여부와 관계없이 개별 점포별로 구분소유의 목적인 전유부분과 공용부분 등으로 구성된 1동의 집합건물에 해당할 여지가 크다.
다만, 이 사건 상가건물의 신축 및 토지와 점포의 분배 경위, 권리관계와 이용 현황 등에 비추어 볼 때, 이 사건 상가건물의 개별 점포 구분소유자들은 이 사건 상가건물의 전체 대지를 개별 점포의 면적 비율대로 점유하는 것이 아니라 그 개별 점포가 위치한 필지의 대지를 다른 개별 점포 소유자들과 공동으로 점유하는 것으로 보아야 한다. 따라서 만약 피고가 소유하는 개별 점포가 이 사건 각 토지상에 위치한다면, 피고는 원고들이 보유하고 있는 이 사건 각 토지의 임료 상당액 중 이 사건 각 토지상에 있는 개별 점포의 전체 면적에서 피고가 소유하는 개별 점포가 차지하는 면적의 비율에 따라 안분한 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다(대법원 2019. 11. 28. 선고 2017다294608 판결 참조).
2. 집합건물 구분소유자 아닌 대지 공유자의 공유물분할청구
가. 집합건물의 대지에 대한 분할청구를 금지하는 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제8조의 입법 취지
｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제8조는 “대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.”라고 규정하고 있다. 위 법률 규정의 입법 취지는 1동의 건물로서 개개의 구성부분이 독립한 구분소유권의 대상이 되는 집합건물의 존립 기초를 확보하려는 데 있는바, 집합건물의 대지는 그 지상의 구분소유권과 일체성 내지 불가분성을 가지는데 일반의 공유와 같이 공유지분권에 기한 공유물 분할을 인정한다면 그 집합건물의 대지사용관계는 파탄에 이르게 되므로 집합건물의 공동생활관계의 보호를 위하여 분할청구가 금지된다.
나. 집합건물 대지의 공유자가 청구한 대지의 분할청구가 허용되는 경우
집합건물 대지의 공유자가 청구한 대지의 분할청구가 허용되는지 여부를 판단함에 있어서는 집합건물법 제8조의 입법 취지가 우선 고려되어야 하는바, 집합건물의 대지를 집합건물의 구분소유자인 공유자와 구분소유자가 아닌 공유자가 공유하고 있고, 당해 대지를 집합건물의 구분소유자인 공유자에게 취득시키고 구분소유자가 아닌 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있어 그와 같이 공유물을 분할하는 것이 허용되는 경우에는, 그러한 공유물에 대한 분할청구는 집합건물법 제8조의 입법 취지에 비추어 허용된다고 보는 것이 타당하다(대법원 2023. 9. 14. 선고 2022다271753 판결).
다. 집합건물 대지 가격보상에 의한 공유물분할
원고들과 피고 및 피고 승계인수인(이하 ‘피고들’)은 이 사건 집합건물 대지인 이 사건 각 토지의 공유자들이고, 원고들은 이 사건 집합건물의 구분소유자가 아니며 피고들은 이 사건 집합건물의 구분소유자이다.
원고들은 이 사건 집합건물 대지인 이 사건 각 토지에 관하여 공유물분할 청구를 하였다.
2심은, 집합건물법 제8조가 의욕하고 있는 집합건물의 존립기초 확보 및 집합건물의 공동생활관계의 보호 취지에 부합한다는 이유로 원고들의 이 사건 각 토지의 공유지분을 전면적 가격보상에 의한 공유물분할을 통해 피고들에게 귀속시키는 방법으로 이 사건 각 토지에 대한 공유물분할을 명하였고, 대법원은 위와 같이 판시하면서 원심판단을 수긍하고 피고들의 상고를 모두 기각하였다.
⇒ 집합건물의 대지인 토지의 공유자들 중 집합건물의 구분소유자가 아닌 공유자들이 집합건물의 구분소유자인 공유자들을 상대로 공유물분할을 청구한 경우 법원은 공유물분할 청구자에게 가격보상을, 나머지 집합건물 대지 소유자들에게 토지를 귀속하는 공유물분할이 가능하다고 하였다.