1. 공인중개사가 임대차 계약 체결 당시 권리관개 미기재

  가. 원고 A는 2016. 8. 4. 공인중개사인 피고들의 중개로(피고 B은 임대인측, 피고 C는 임차인측) D과 사이에 D 소유의 전주시 덕진구 E 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 F호(3층 전체)에 관하여 임대차보증금 8,000만원, 임대차기간 2016. 8. 30.부터 2018. 8. 29.까지(임차인의 사정에 의하여 입주일은 당겨질 수 있다)로 정하여 임대차계약을 체결하였고(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다), 이후 위 임대차보증금을 D에게 지급하고 입주하여 2016. 8. 29. 전입신고를 마친 후 확정일자를 받았다.

  나. 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 건물과 그 대지에는 채권최고액 2억 7,360만원, 근저당권자 G조합인 1순위 근저당권설정등기와 채권최고액 1억 6,080만원, 근저당권자 G조합인 2순위 근저당권설정등기가 마쳐져 있었다.

  다. 한편, 피고 B은 원고가 이 사건 임대차계약을 체결하기 전인 2016. 7. 15. 이 사건 건물 중 1층 H호 전체와 1층 테라스 전체에 관하여 I이 임대차보증금 1억 5,000만 원, 임대차기간 2016. 8. 31.부터 2018. 8. 30.까지로 정하여 임대차계약을 체결함에 있어 중개한 바 있다. 그런데 I은 이전에 전세로 살던 아파트에 관한 새로운 전세계약이 성사되어 예상보다 빨리 이사할 수 있게 되자, 예정보다 빨리 위 임대차보증금을 D에게 지급하고 입주하여 2016. 8. 23. 전입신고를 마친 후 확정일자를 받았다.

  라. 그런데 D이 위 각 근저당권의 피담보채무를 변제하지 못하자, G조합이 전주지방법원 J로 이 사건 건물과 그 대지에 관하여 임의경매신청을 하여 2018. 9. 10. 임의경매절차가 개시되었다.

  마. 원고는 위 임의경매절차에서 이 사건 임대차보증금반환채권에 관한 권리신고 및 배당요구를 하였으나, 매각대금 중 집행비용을 제외한 나머지 돈 553,008,275원 중 1,700만원은 1순위로 최우선소액임차인 K에게, 644,900원은 2순위로 지방자치단에, 405,913,483원은 3순위로 G조합에, 나머지 129,449,892원은 4순위로 I에게 각 배당되었고, 원고는 전혀 배당을 받지 못하였다.

  바. 원고는 공인중개사인 피고들을 상대로 업무수행의 과실이 있다고 주장하며 손해배상 소송(임대차보증금 상당 금액)을 제기하였다.

사실관계 요약 원고 A가 공인중개사들의 중개로 건물 일부에 대하여 임대차 계약을 체결하였다. 사실 위 건물은 시세 6억인데 1순위, 2순위 근저당권 채권최고액 합계 약 4억 4천만 원이 있었다. A가 위 건물에 입주하기 전에 임차인 B가 전입신고 하였는데 임대차보증금 1억 5천만 원이었다. 이후 위 건물이 경매가 되었는데 A는 임대차보증금을 배당받지 못하였고, A는 공인중개사들을 상대로 손해배상 소송을 제기하였다.

 

2. 법원의 판단

가. 손해배상책임의 발생

  1) 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조 제1항에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조).

  2) 다음 사정, 즉 중개인인 피고들은 이 사건 임대차계약 당시 ‘중개대상물 확인·설명서’를 작성하여 원고에게 교부하였는데, 위 중개대상물 확인·설명서 중 ‘실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 아무런 기재가 없는 점, 원고가 시세 6억원 상당의 이 사건 건물에 채권최고액 합계 4억 3,440만원(= 2억 7,360만원 + 1억 6,080만원)인 선순위 근저당권이 설정되어 있고, 이에 더하여 보증금 1억 5,000만 원인 다른 임대차계약이 체결된 사실을 알면서도 임대차보증금이 8,000만원인 이 사건 임대차계약을 체결하지는 않았을 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고들은 공인중개사로서 임차의뢰인인 원고에게 부동산 등기부등본에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 설명하는 데에서 나아가 임대인인 D에게 다른 임차인의 임대차계약 내역에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 후, 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하거나 D이 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응할 경우 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재할 의무가 있음에도 이를 위반하였다고 할 것이다.

  따라서 피고들은 공동하여 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 위와 같은 중개 업무수행상의 과실로 인하여 원고가 입게 된 재산상 손해를 배상할 의무가 있다.

나. 손해배상의 범위

  다만, 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 된다. 그러나 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 조사·확인 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 참조).

  다음 사정, 즉 원고가 이 사건 임대차계약 체결에 앞서 이 사건 건물을 방문하여 현장을 확인하고, 이 사건 건물의 등기사항전부증명서를 확인함으로써 이 사건 건물이 다가구주택이고, 이 사건 건물에 다른 임차인이 존재할 수 있으며, 그 보증금 액수 또한 원고와 유사하거나 그보다 높은 수준일 것임을 예측할 수 있었던 점, 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 건물에는 채권최고액 합계 4억 3,440만원의 선순위 근저당권이 설정된 상황이므로 원고로서는 공인중개사의 설명만 듣고 임대차계약을 체결할 것이 아니라 임대인이나 중개인에게 다른 임대차계약의 존부와 그 보증금 액수 등에 관해 확인하고 이를 뒷받침할 만한 구체적인 근거 자료를 적극적으로 요청하거나 스스로 이 사건 건물의 시가나 다른 임대차보증금의 액수, 임대인의 재정 상태 등을 확인하여 임대차보증금의 회수 가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 신중히 결정하였어야 함에도 이를 게을리 한 점 등을 고려하면, 원고의 위와 같은 과실도 이 사건 손해 발생 및 확대의 한 원인이 되었다 할 것이고, 이를 고려하여 피고들의 책임을 손해액의 50%로 제한함이 상당하다.

다. 소결론

  따라서 피고들은 공동하여 원고에게 손해배상으로 4,000만원(= 이 사건 임대보증금 8,000만원× 50%)을 지급할 의무가 있다.

  ⇒ 법원은 공인중개사들이 권리와 관련한 기재를 하지 않는 점 등을 이유로 손해배상 책임을 인정하였으나, 임차인도 근저당권 채권최고액 합계액에 대한 설명을 들으면 스스로 물건의 권리관계를 확인하여야 함에도 이를 게을리 하는 점을 참작하여 공인중개사의 책임 범위를 50%로 제한하였다.