1. 주택재개발 건물 지분권자가 일괄평가에 손실보상 지급 청구

주택재개발 정비사업구역 내에 있는 제1토지, 인접한 제2토지, 제1토지로부터 분할된 제3토지 및 그 지상 건물 등 지장물의 각 1/2 지분권자들인 갑 주식회사와 을 주식회사가 위 각 토지에 대한 개별평가를 전제로 산정한 수용재결 및 이의재결 보상금에 대하여 위 각 토지 전부를 일단지로 보고 일괄평가하여 보상액을 산정해야 한다며 정당한 손실보상금 등의 지급을 청구하였다.

 

2. 감정평가의 원칙과 일괄평가 예외

구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(2020. 4. 7. 법률 제17219호로 개정되기 전의 것) 제3조 제3항 , 감정평가에 관한 규칙 제7조 에 따르면, 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되, 예외적으로 둘 이상의 대상물건에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 허용되고, 이때 ‘용도상 불가분의 관계’에 있다는 것은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 그 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻한다.

 

3. 토지 전체를 1필지 평가는 타당

① 분할 전부터 충전소 부지로서 일체로 사용되어 왔던 제1토지와 제3토지처럼 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 하나의 충전소 부지로 사용되고 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지 특성을 조사하여 전체에 대해 단일한 가격으로 평가하는 것이 타당한 점, ② 갑, 을 회사가 제1토지에서 충전소를 운영하면서 인접한 제2토지를 매수하고 제3토지를 분할하는 한편, 제1토지 지상에 있던 건물을 철거하고 제3토지에 세차장을 신축하여 수용재결 시점까지 충전소와 세차장을 계속 일괄적으로 운영하였고, 제2토지는 세차장 진입로로 사용되어 온 것을 고려하면, 1필의 토지를 충전소 부지로 사용하는 경우 그 인접 토지를 세차장 등으로 이용하는 것은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항 의 ‘일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황’에 포함되고, 토지소유자의 주관적 가치나 특별한 용도에 해당한다고 볼 수 없는 점, ③ 제2토지는 충전소와 세차장의 진입로로 계속 사용해 왔고, 토지의 구조나 형상, 이용상황과 연혁 등을 고려하면, 제2토지의 이용상황이 단지 일시적이라고 볼 수 없으며, 종전 콘크리트 포장 도로를 형질변경 허가를 받지 않고 아스콘으로 포장하였다는 사정은 복수의 토지가 용도상 불가분 관계에 있는지를 따질 때 영향을 미칠 수 없는 점, ④ 제1토지는 주유소용지, 제2토지는 답, 제3토지는 잡종지로 서로 지목이 다르나, 여러 개의 토지들이 서로 지목이 다르다고 하여 곧바로 용도상 불가분의 관계를 부정할 수 있는 것은 아니고, 객관적 이용상황 등을 실제로 살펴보아 일체성이 인정된다면 지목 여부와 관계없이 용도상 불가분의 관계를 인정할 수 있는 점 등을 종합하면, 위 각 토지는 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우로서 일단의 토지 전체를 1필지로 보아 일괄하여 감정평가한 금액을 보상액으로 산정하는 것이 타당하다.

 

4. 토지 일괄평가는 타당하다

주택재개발 정비사업구역 내에 있는 제1토지, 인접한 제2토지, 제1토지로부터 분할된 제3토지 및 그 지상 건물 등 지장물의 각 1/2 지분권자들인 갑 주식회사와 을 주식회사가 위 각 토지에 대한 개별평가를 전제로 산정한 수용재결 및 이의재결 보상금에 대하여 위 각 토지 전부를 일단지로 보고 일괄평가하여 보상액을 산정해야 한다며 정당한 손실보상금 등의 지급을 청구한 사안에서, 위 각 토지는 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우로서 일단의 토지 전체를 1필지로 보아 일괄하여 감정평가한 금액을 보상액으로 산정하는 것이 타당하다.