1. 지장물 수용과 임차인 사용 후 퇴거, 임대인에 부당이득반환청구

원고 주택재개발정비사업조합은 피고들 소유인 이 사건 각 토지를 수용하고 지장물로 분류된 이 사건 건물(토지 및 건물을 합하여 ‘이 사건 각 부동산’)을 이전하게 하는 수용재결에 따라 피고들을 피공탁자로 하는 손실보상금을 공탁한 다음 이 사건 각 부동산 중 피고들 지분 전부에 관하여 수용을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

피고들은 수용재결 이전에 이 사건 건물을 임대한 바 있는데, 임차인들은 수용개시일 이후에도 각 임차부분을 더 점유ㆍ사용하다가 퇴거하였고, 이에 원고는 피고들에 대하여 불법점유를 원인으로 한 차임 상당 손해배상을 청구하였다.

⇒ 토지보상법에 따른 지장물 보상을 한 사업시행자가 현금청산대상자에 대하여 이전대상 건물 및 토지의 점유로 인한 부당이득반환을 청구하였다.

 

2. 2심은 임대인인 건물주의 인도 지연 등 없어 부당이득 부정

2심은, 사업시행자의 수용개시일 이후 피고들의 이 사건 각 부동산에 관한 간접점유 자체를 인정하지 않고, 가정적으로 피고들이 고의 또는 과실로 원고에 대한 이 사건 각 부동산 인도의무를 지연하였거나 원고가 입은 손해와 상당인과관계가 있다고 인정할 증거도 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각하였다.

 

3. 토지보상법에 따른 지장물 수용 이후 임대인의 임차인을 통한 간접점유 인정

가. 민법상 간접점유의 점유매개관계 소멸시기

민법상 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요한데 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 해지 등의 사유로 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 소멸하지 않는다. 따라서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는, 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다(대법원 2019. 8. 14. 선고 2019다205329 판결 참조).

나. 토지보상법에 따른 지장물 수용의 의미

「도시 및 주거환경 정비법」(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제65조 제1항에 따라 준용되는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제43조는 “토지소유자 및 관계인과 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 아니하는 자로서 수용하거나 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는 수용 또는 사용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 정비사업의 시행자가 사업시행에 방해가 되는 지장물에 관하여 토지보상법 제75조 제1항 단서 제1호 또는 제2호에 따라 물건의 가격으로 보상한 경우, 사업시행자가 당해 물건을 취득하는 위 단서 제3호와 달리 수용의 절차를 거치지 아니한 이상 사업시행자가 그 보상만으로 당해 물건의 소유권까지 취득한다고 보기는 어렵지만, 지장물의 소유자가 토지보상법 시행규칙 제33조 제4항 단서에 따라 스스로의 비용으로 철거하겠다고 하는 등 특별한 사정이 없는 한 사업시행자는 자신의 비용으로 이를 제거할 수 있고, 지장물의 소유자는 사업시행자의 지장물 제거와 그 과정에서 발생하는 물건의 가치 상실을 수인하여야 할 지위에 있다. 따라서 사업시행자가 지장물에 관하여 토지보상법 제75조 제1항 단서 제1호 또는 제2호에 따라 지장물의 가격으로 보상한 경우 특별한 사정이 없는 한 지장물의 소유자는 사업시행자에게 지장물을 인도할 의무가 있다(대법원 2022. 11. 17. 선고 2022다242342 판결 참조).

다. 대법원, 임대인은 임차인을 통해 점유하여 부당이득반환해야

대법원 2023. 8. 18. 선고 2021다249810 판결은, 이 사건 건물은 지장물 보상대상으로 분류되어 이전할 대상이 되었을 뿐 사업시행자가 해당 물건을 취득하는 수용재결이 내려지지 않았으므로 위 건물의 소유권은 여전히 피고들에게 있다고 보아야 하고, 설령 사업시행자가 이 사건 건물의 소유권을 취득하였더라도 그것만으로 피고들과 임차인들 사이의 임대차계약이 토지보상법 제45조 제1항에 따라 곧바로 소멸된다고 볼 수는 없고 피고들은 수용개시일 이후에도 이 사건 건물을 직접 점유한 임차인들을 통하여 간접점유하고 있었다고 보아, 이와 달리 판단한 2심을 파기ㆍ환송하였다.