상가건물 임대차보호법 일부개정법률안
(강득구의원 대표발의)
의안번호 8072
발의연월일 2021. 2. 10.
발 의 자
강득구ㆍ고영인ㆍ김민철ㆍ김승원ㆍ김철민ㆍ민병덕ㆍ서동용ㆍ신정훈ㆍ양정숙ㆍ이원택 의원(10인)
제안이유
작년(2020년) 초부터 코로나19의 발생과 확산으로 정부 차원의 집합금지 또는 집합제한 조치 등으로 상가임차인의 매출과 소득이 급감하고 있는 가운데, 임대료와 관리비 등 고정비용을 감당할 수 없는 상가임차인들의 폐업 사례가 속출하고 있는 등 영업활동의 부담을 넘어 생존의 위기에 몰리고 있는 소상공인ㆍ자영업자들을 보호하기 위한 특단의 대책이 요구되고 있는 실정임.
한편 지난 9월 국회에서 감염병 유행으로 인한 경제사정의 변화에 따라 임차인이 차임 감액을 청구할 수 있도록 법을 개정하였으나, 임차인들의 임대료 부담에 대한 실질적인 보호가 되지 않고, 임대인에 대한 별도의 금융지원 대책이 없어 임차인의 감액 청구를 임대인들이 받아들일 요인이 부족하여 감액청구 관련하여 임대인과 임차인간 또다른 갈등을 유발할 수 있고, 차임감액 요구 이외에 영업활동에 중요한 기반인 임대차기간 보호 등의 임차인을 위한 실질적인 보호조치가 없어 그 입법 취지를 실질적으로 기대하기 어렵다는 지적이 있음.
또한 현행법에는 감염병 유행으로 인한 제한적인 부분적 보호조치만 있고, 「재난 및 안전관리 기본법」 제60조에 따른 특별재난지역으로 선포되는 경우에 발생하는 소상공인ㆍ자영업자들의 영업활동 중단이나 제한으로 발생하는 임대료 부담 등에 대한 보호ㆍ지원대책이 없어 보다 종합적이고 실질적인 보호ㆍ지원 대책이 필요하다는 지적이 있어 왔음.
이에 따라 감염병 발생으로 인한 국가적 차원의 집합금지나 집합제한 조치뿐만 아니라 재난 발생 등으로 인한 특별재난지역으로 선포되어 불가피하게 정상적인 영업을 할 수 없는 경우에도 그로 인해 발생한 피해(임대료 부담 등)를 소상공인ㆍ자영업자들에게만 전가하지 않고 임대인, 임차인, 금융기관 등이 함께 나눌 수 있도록 하여 임차인의 피해를 최소화하고 보호하려는 것임.
주요내용
가. 현행 「상가건물 임대차보호법」에 감염병 발생뿐만 아니라 자연재해 등 재난 발생으로 인해 정상적인 영업을 할 수 없는 경우에 발생하는 임차인들(소상공인으로 제한)의 경제적 피해를 보호하기 위한 근거조항을 마련(안 제9조의2 및 안 제11조의2 신설).
나. 감염병 발생으로 인한 국가적 차원의 집합금지나 집합제한 조치 또는 재난 발생 등으로 인한 특별재난지역으로 선포된 경우 등으로 임차인(소상공인으로 제한)이 불가피하게 정상적인 영업을 할 수 없는 일정기간에 대해서는 임차인이 원할 경우 그 해당 기간 동안 임대차기간 등을 연장할 수 있는 근거를 마련하여 임차인의 임대차기간을 보호하고(안 제9조의2 신설),또한 그 기간동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 산정하지 못하도록 하여 임차인의 계약갱신 요구권을 보호할 수 있는 근거를 마련하며(안 제10조의9),그 기간동안 발생한 차임을 임대인이 임차인에게 청구할 수 없게 하거나 일정 수준으로만 청구할 수 있도록 제한할 수 있는 법적 근거를 마련하여 임대료에 대한 임차인의 부담을 경감하도록 하여 생존권을 보호(안 제11조의2 신설).
다. 이러한 임차인에 대한 보호조치로 경제적 불이익을 감수해야 하는 임대인의 어려움을 해소하기 위해 임대인이 요구할 경우 임대건물을 담보로 대출금과 그에 따른 이자 등에 대한 상환기간 연장이나 유예를 금융회사들이 의무적으로 하도록 하는 법적 근거 등을 마련하고자 함(안 제11조의2제3항 신설).
상가건물 임대차보호법 일부개정법률안
상가건물 임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.
제9조의2를 다음과 같이 신설한다.
제9조의2(임대차기간의 특례) ① 임차인은 임차인의 사업장이 다음 각 호의 기간에 해당하는 기간만큼 기존 임대차기간 연장을 임대인에게 요구할 수 있고 임대인은 임차인의 요구에 따라야 한다.
1. 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합제한 또는 금지 기간과 그 기간 종료일로부터 1개월
2. 「재난 및 안전관리 기본법」 제60조에 따른 특별재난지역으로 선포된 날로부터 2개월
② 제1항의 임차인은 「소상공인 보호 및 지원에 관한 법률」에 따른 소상공인으로 한다.
제10조의9 전단 중 “시행일부터 6개월까지의 기간 동안”을 “시행일로부터 제9조의2에 따른 기간 동안”으로 한다.
제11조의2를 다음과 같이 신설한다.
제11조의2(재난, 감염병 등 피해에 따른 차임의 특례) ① 제11조제1항ㆍ제2항에도 불구하고 임대인은 임차인의 사업장이 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합금지 조치를 받은 금지기간 또는 「재난 및 안전관리 기본법」 제60조에 따른 특별재난지역으로 선포된 날로부터 2개월까지는 임차인에게 그 기간에 해당하는 차임 등을 청구할 수 없고, 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합제한 조치를 받은 경우 그 제한 기간에 해당하는 차임 등의 5분의 1 이상 청구할 수 없다.
② 제1항의 임차인은 「소상공인 보호 및 지원에 관한 법률」에 따른 소상공인으로 한다.
③ 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」 제2조에 따른 금융회사는 제9조의2제1항 또는 제11조제1항에 따른 조치로 임대인이 임대건물을 담보로 한 대출금과 그에 따른 이자 등을 상환하기 곤란하여 상환기간 연장이나 상환 유예를 요청할 경우 이에 응해야 한다.
④ 제3항에 따른 상환기간 연장 및 상환 유예의 기준 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
부 칙
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(적용례) 제9조의2, 제10조의9 및 제11조의2의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
신ㆍ구조문대비표
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현 행 |
개 정 안 |
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<신 설>
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제9조의2(임대차기간의 특례) ① 임차인은 임차인의 사업장이 다음 각 호의 기간에 해당하는 기간만큼 기존 임대차기간 연장을 임대인에게 요구할 수 있고 임대인은 임차인의 요구에 따라야 한다. |
| 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다. |
제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) —————————————————————————시행일로부터 제9조의2에 따른 기간 동안————————————————————————————————————. ————————————————————————-. |
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<신 설>
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제11조의2(재난, 감염병 등 피해에 따른 차임의 특례) ① 제11조제1항ㆍ제2항에도 불구하고 임대인은 임차인의 사업장이 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합금지 조치를 받은 금지기간 또는 「재난 및 안전관리 기본법」 제60조에 따른 특별재난지역으로 선포된 날로부터 2개월까지는 임차인에게 그 기간에 해당하는 차임 등을 청구할 수 없고, 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합제한 조치를 받은 경우 그 제한 기간에 해당하는 차임 등의 5분의 1 이상 청구할 수 없다. ② 제1항의 임차인은 「소상공인 보호 및 지원에 관한 법률」에 따른 소상공인으로 한다. ③ 「금융회사의 지배구조에 관한 법률」 제2조에 따른 금융회사는 제9조의2제1항 또는 제11조제1항에 따른 조치로 임대인이 임대건물을 담보로 한 대출금과 그에 따른 이자 등을 상환하기 곤란하여 상환기간 연장이나 상환 유예를 요청할 경우 이에 응해야 한다. ④ 제3항에 따른 상환기간 연장 및 상환 유예의 기준 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |